INTRODUCTION:
Pour différentes raisons, le locataire peut préférer louer un meublé plutôt qu’un local nu.
La location en meublé permet souvent à des locataires amenés à se déplacer fréquemment pour des motifs professionnels de bénéficier d’un logement entièrement aménagé.
La location meublée permet aussi de répondre à toutes sortes d’activités d’accueil ou de vacances, grâce aux chambres d’hôtes, aux gîtes de France ou aux meublés de tourisme.
Les résidences pour étudiants, les logements-foyers qui hébergent des personnes âgées ou des familles éprouvant des difficultés particulières pour accéder à un logement classique sont encore d’autres exemples de meublé.
Cependant, les contrats ayant trait à des logements meublés ne reçoivent pas tous la qualification de « bail ».
Il n’y a pas louage d’immeuble lorsque des prestations spécifiques sont fournies (logements- foyers).
Par ailleurs certains meublés de vacances relèvent davantage du contrat d’hôtellerie que du contrat de bail notamment en raison de services qui peuvent être rattachés à la fourniture de logement (petits déjeuners, fournitures du ménage, du linge de maison…)
Le meublé peut être utilisé comme résidence principale ou secondaire ou pour une saison touristique. Comme le bail de résidence secondaire, la location saisonnière relève des règles du droit commun du bail, qu’elle soit meublée ou non.
La fréquente rotation des occupants d’une location meublée rend inadaptée l’application de la loi du 6 juillet 1989 relatif aux baux d’habitation.
C’est pourquoi les règles du droit commun c’est-à-dire du Code civil s’appliquent à la location meublée.
Il faut par ailleurs y ajouter les dispositions de l’article L632-1 du code de la construction et de l’habitation qui s’imposent à titre complémentaire lorsque le bail concerne la résidence principale du locataire.
PARTIE I – NOTION DE LOCATION MEUBLÉE:
Dans une location meublée, le contrat qui confère la jouissance d’un local s’accompagne de la fourniture d’objets mobiliers, et le cas échéant, de prestations en nature.
2 conditions doivent être réunies pour que les juges reconnaissent à une location le caractère de location meublée lui permettant dès lors d’échapper aux règles contraignantes des baux d’habitation :
– La présence d’un mobilier suffisant
– Une commune intention des parties de conclure une location meublée.
A. Présence d’un mobilier suffisant:
La qualification de meublé suppose que le local soit garni de mobilier en quantité suffisante pour permettre une jouissance normale des locaux.
Ainsi, les juges refusent de donner à une location la qualification de location meublée si les meubles ne sont pas en nombre et en quantité suffisante pour permettre au locataire de vivre convenablement.
La qualification de location meublée a ainsi été refusée à:
-
- un logement totalement dépourvu de vaisselle et d’ustensiles de cuisine, ou d’éléments d’équipements tels que réfrigérateur, plaques chauffantes, four cuisinière. En effet, la présence de ces éléments est essentielle à la vie domestique et indispensable pour conférer aux locaux meublés, même s’ils sont par ailleurs garnis d’objets mobiliers également indispensables, le caractère d’une location meublée.
- un logement comportant seulement une cuisine équipée
- un logement garni d’une table, une chaise, éventuellement d’un sommier
La preuve de la consistance du mobilier fourni au locataire peut se faire par tous moyens mais la plupart du temps, elle résultera d’un inventaire annexé au contrat de bail.
Cette annexe est également un indice révélateur de l’intention des parties de conclure un meublé.
L’absence d’inventaire ou un inventaire non exhaustif est un élément souvent relevé par les juges pour exclure la qualification de meublé.
C’est au moment de la convention que doit être prise en considération, pour caractériser la location en meublé, la présence de meubles, d’objets mobiliers dans le local considéré.
Ainsi, l’enlèvement en cours de bail des meubles ne transforme pas une sous-location consentie « en meublé » en une sous-location de locaux nus.
B. Commune intention des parties:
La qualification de location meublée dépend, par ailleurs, de la commune intention des parties de louer en meublé.
L’accord des parties peut se déduire de l’utilisation d’un imprimé relatif aux locations meublées.
Toutefois la simple utilisation d’un tel formulaire est insuffisante pour déceler l’intention véritable des parties.
Doivent s’y ajouter d’autres indices qui corroborent que l’intention commune a bien été de conclure un bail meublé.
Il peut s’agir de témoignages attestant que la maison comportait des meubles en bon état parfaitement utilisables ou encore d’un constat de huissier mentionnant les meubles garnissant les lieux loués encore d’une clause du bail stipulant que le locataire devra veiller au bon entretien des meubles et réparer ceux qui sont endommagés.
PARTIE II – RÉGIMES JURIDIQUES DES LOCATIONS MEUBLÉES:
Sous réserve de la loi du 1er septembre 1948 qui régit encore certaines locations meublées par des non-professionnels et du régime spécifique inséré dans le code de la construction et de l’habitation en faveur des locations à usage d’habitation principale, les beaux meublés relèvent dans leur ensemble du régime du code civil régi par les dispositions des articles 1708 à 1762.
A. Locations régies par le Code Civil:
Régime de base des baux, les dispositions du Code civil s’appliquent par principe à tous les meublés, dès lors qu’ils ne sont pas régis par un régime spécifique.
C’est le cas des meublés sur résidence secondaire.
Les meublés consentis à titre principal relèvent également de la réglementation de droit commun, mais à titre complémentaire seulement puisque le législateur a institué un dispositif dérogatoire dans les articles L632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.
La loi du 6 juillet 1989 prévoit explicitement qu’elle ne s’applique pas aux locaux meublés (article 2 alinéa 2).
Par principe, tous les locaux meublés, y compris les chambres meublées, sont soumis au droit commun du bail, c’est-à-dire à un régime libéral qui permet de fixer librement les clauses et conditions du bail et qui permet un bailleur de reprendre beaucoup plus facilement son logement que dans le cadre de la loi de 1989.
On comprend donc aisément la tentation de certains bailleurs de qualifier frauduleusement le bail de « meublé » afin d’échapper au régime contraignant de la loi de 1989.
Signalons toutefois que la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 sur la solidarité et de renouvellement urbain a rendu applicable aux locations meublées à usage d’habitation principale les articles 3-1, les deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1.
Il s’agit :
- de l’obligation pour le bailleur:
– de fournir un dossier de diagnostics techniques, à savoir le dossier de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb, l’état des risques naturels et technologiques lorsque le bien se trouve situé dans une zone mentionnée à l’article L 125-5 du code de l’environnement
– de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique pour la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation
- de la possibilité pour le locataire d’exiger du propriétaire la mise en conformité des locaux si ceux-ci ne remplissent pas les conditions de décence.
a/ Conclusion du contrat:
- En application des règles du Code civil, le bail peut être écrit ou verbal.
La rédaction d’un contrat écrit n’est donc pas obligatoire même si cela doit être conseillé afin de ménager une preuve quant à l’existence ou au contenu de l’accord.
- L’état des lieux n’est pas non plus obligatoire mais il est encore plus indispensable que pour la location de locaux nus.
La location meublée conclue souvent pour une brève durée engendre en effet une importante rotation des locataires et un risque rapide de dégradation et de détérioration des lieux.
Rappelons qu’en l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.
Un inventaire précis et détaillé du mobilier compris dans le bail doit également être annexé au contrat afin de prévenir toutes contestations ultérieures.
- La durée du bail est libre.
Cependant, en la matière, la loi a suppléé le silence des parties en fixant, faute de stipulations contraires, la durée du contrat.
Pour la location des meubles destinés à garnir un logement, l’article 1757 du Code civil prévoit que le contrat est censé conclu pour la durée ordinaire des baux suivant l’usage des lieux.
Pour les locations meublées, l’article 1758 dispose :
« Le bail d’un appartement meublé est censé fait à l’année, quand il a été fait à tant par an;
Au mois, quand il a été fait à tant par mois ;
Au jour, quand il a été fait à tant par jour.
Si rien ne constate que le bail soit fait à tant par an, par mois ou par jour, la location est censée faite suivant l’usage des lieux. »
- Le montant du loyer est fixé de façon entièrement libre.
Contrairement à ce qui se passe pour les baux d’habitation régis par la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut imposer au locataire le paiement du loyer par prélèvement automatique sur son compte bancaire ou postal.
S’il s’agit d’un bail de longue durée ou reconductible par tacite reconduction, le bail peut contenir une clause d’indexation pourvu qu’elle se réfère à un indice en relation, soit avec l’activité des parties, soit avec l’objet du contrat. Le plus souvent, l’indice retenu est l’indice INSEE du coût de la construction.
- De même, les charges récupérables sur le locataire sont déterminées d’un commun accord entre les parties et il est parfaitement licite de prévoir, par exemple, le remboursement de l’impôt foncier par le locataire.
- Le bailleur pourra par ailleurs exiger un dépôt de garantie dont le montant est libre.
b/ Exécution du contrat:
Les obligations des deux parties au contrat de location meublée sont en principe les mêmes que dans tout contrat de location.
- Obligations du bailleur
Le bailleur doit :
– délivrer au locataire un logement décent,
– lui assurer la paisible jouissance du logement loué,
– le garantir contre les vices susceptibles d’en troubler l’usage,
– entretenir les lieux loués en y faisant les réparations nécessaires autres que purement locatives et les maintenir en bon état d’usage.
L’obligation d’entretien posé au bailleur s’applique également au mobilier.
- Obligations du locataire
Le locataire a l’obligation:
– de payer le loyer et les charges au terme convenu,
– d’utiliser les lieux conformément à la destination prévue au bail.
– de répondre des pertes et dégradations survenues en cours de bail. Il est présumé responsable en cas d’incendie survenant dans les lieux ou d’incendie du mobilier.
Il est à noter que sauf stipulation contraire expresse, le locataire d’un meublé n’est pas obligé de souscrire un contrat d’assurances.
C/ Fin du contrat:
- Si la durée du bail n’a pas été fixée par écrit, un congé est nécessaire pour y mettre fin.
Le Code civil ne réglemente pas ce congé de telle sorte que les parties sont libres d’en fixer les règles dans le contrat.
Le bailleur n’a pas à motiver son congé, ni à respecter un formalisme particulier ou un délai de préavis de six mois comme pour les locations de locaux nus soumis à la loi de 1989.
Pour qu’un congé soit valable, il suffit qu’il respecte les stipulations du bail.
Dans les locations meublées, le congé peut être donné à tout moment en respectant le délai de préavis fixé par le bail ou, à défaut, par les usages (article 1736 du Code civil)
En cas de non-respect du délai de préavis, le congé n’est pas nul mais est valable pour l’échéance suivante.
Le congé pourrait même être donné verbalement.
Toutefois cette pratique n’est pas conseillée afin d’éviter les problèmes de preuve.
Le bailleur devra également donner congé s’il veut imposer au locataire une modification des clauses du bail notamment pour en augmenter le loyer.
- Si le bail a été conclu pour une durée déterminée, il prend fin de plein droit à l’expiration du terme fixé dans le contrat sans qu’il soit nécessaire de donner congé (article 1737 du Code civil).
Le décès du bailleur ne met pas fin au bail pas plus que le décès contrairement au dispositif de la loi du 6 juillet 1989.
d/ Synthèse:
La réglementation de la location meublée telle qu’elle résulte des dispositions du Code civil est particulièrement favorable au bailleur.
Il peut ainsi consentir un bail de courte durée, conserver de cette façon la possibilité d’augmenter fréquemment le loyer en changeant le cas échéant de locataire.
Retenons toutefois que des règles protectrices des locataires prévues par le code de la construction et de l’habitation sont applicables aux locations meublées lorsqu’elles constituent la résidence principale du locataire.
B. Location régies par la loi du 1er septembre 1948:
La loi du 1er septembre 1948 ne s’applique que de manière extrêmement résiduelle aux locations meublées.
Ne sont assujettis à cette loi que les locaux loués par un loueur non professionnel en meublé.
Ainsi, les meubles loués par un professionnel y échappent pour relever du code de la construction et de l’habitation.
La loi du 1er septembre 1948 ne s’applique pas aux locataires entrés dans les lieux après le 23 décembre 1986.
La loi du 1er septembre 1948 continue de s’appliquer aux locataires entrés dans les lieux avant l’entrée en vigueur de la loi de 1986.
Cependant, les locations meublées étant rarement de longue durée, il est clair que peu de contrats relèvent de l’application de cette loi.
C. Locations régies par les articles L 632-1 et suivants du Code de la Construction et de l’habitation:
Le régime spécifique mis en place par les articles L632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation résulte à l’origine d’une loi du 29 juillet 1998 relatif à la lutte contre les exclusions.
Cependant, cette loi ne s’appliquait qu’aux meublés professionnels plus précisément les locations consenties par un bailleur « louant habituellement plus de quatre logements en meublé ».
Toutefois, la loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale a modifié l’article L632-1 du code de la construction et de l’habitation afin de l’étendre à tous les cas où le logement loué constitue la résidence principale du locataire.
Ainsi les baux conclus après l’entrée en vigueur de cette loi sont assujettis à l’article L632-1 du code de la construction et de l’habitation sans qu’il soit nécessaire que le bailleur exerce la profession de loueur en meublé.
La même solution s’applique pour les baux conclus par des non professionnels avant la réforme du 18 juillet 2005 mais reconduits après.
a/ Conditions d’application:
Le régime spécifique mise en place par les dispositions du code de la construction et de l’habitation s’applique lorsque le logement loué constitue la résidence principale du locataire.
Sont donc exclues les locations saisonnières et les résidences secondaires qui seront soumises pour partie au Code civil et pour partie à des règles spécifiques.
On ne distingue pas pour l’application de la loi, les locations qui s’accompagnent de prestations secondaires ou non.
Relèvent ainsi du code de la construction et de l’urbanisme tous les logements mobiliers qu’il s’agisse d’une chambre, d’un appartement, d’une pension de famille ou d’un hôtel.
Seuls sont exclus du bénéfice de la loi les logements-foyers et les logements faisant l’objet d’une convention avec l’État.
Il appartient au locataire d’établir que le logement meublé constitue sa résidence principale.
b/ Caractère d’ordre public de la règlementation:
Les articles L632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation sont des textes d’ordre public.
Cela signifie que les parties doivent impérativement respecter cette réglementation et ne peuvent tenter d’y échapper par des clauses contraires figurant au bail.
Cependant, cet ordre public n’interdit pas de soumettre volontairement les locations meublées à la loi du 6 juillet 1999 dans la mesure où cette loi est beaucoup plus protectrice pour le locataire.
Il a parfois été jugé que le fait pour les parties d’avoir utilisé un imprimé pré-imprimé visant la loi du 6 juillet 1989 lors de la souscription du contrat de bail d’habitation peut parfois suffire à démontrer leur intention commune de se soumettre à cette loi.
c/ Conclusion et contenu du contrat:
- Le code de la construction et de l’habitation ne réglemente la conclusion du bail et son contenu que sur certains points : sa forme, sa durée, la révision du loyer.
En dehors de ces dispositions, le contenu du contrat est déterminé librement par les parties.
Le bailleur peut ainsi imposer:
– le montant du dépôt de garantie,
– prévoir une clause résolutoire
– mettre à la charge du locataire certaines obligations qui lui incombent normalement.
Le fait de ne pas souscrire un bail écrit n’empêche pas l’application du régime légal impératif.
- Le locataire d’un logement meublé qui établit sa résidence principale bénéficie d’un contrat écrit d’une durée d’un an, sauf cas particuliers prévus par la loi.
Cette durée peut toutefois être réduite à neuf mois lorsque le bail est consenti à un étudiant.
Il s’agit d’une faculté et non d’une obligation pour le bailleur.
Le fait même que le preneur étudiant ait mentionné dans le bail être domicilié chez ses parents n’ôte pas au local meublé donné à bail la qualification de résidence principale.
- La révision du loyer est réglementée au deuxième alinéa de l’article L632-1 du code de la construction et de l’habitation.
Ainsi, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou à défaut, au terme de chaque année du contrat.
L’augmentation qui en résulte ne peut dépasser la variation de l’indice de référence des loyers mentionné au d de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989.
d/ Fin du bail:
- Principe d’une tacite reconduction :
À l’expiration du contrat, le bail est en principe reconduit tacitement pour une nouvelle période d’une année.
Toutefois, le principe de la reconduction tacite ne s’applique pas aux locations consenties à des étudiants.
Dans ce cas, le bail prend fin automatiquement à l’issue de la période de neuf mois sans que le bailleur ait à délivrer congé.
Il peut être mis fin à la tacite reconduction par le biais d’un congé délivré.
- Congé donné par le locataire :
Le locataire peut mettre fin au bail, le résilier en notifiant un congé au bailleur.
La loi n’impose aucun formalisme particulier.
Ce congé peut intervenir à tout moment sous réserve qu’un préavis d’un mois soit respecté (article L632-1 alinéa 8 du code de la construction et de l’habitation).
La clause du bail qui prévoirait une durée de préavis plus longue serait considérée comme non écrite.
- Alternative offerte au bailleur :
=> Le bailleur peut ne pas réagir à l’approche du terme du bail.
Le contrat sera alors reconduit aux mêmes clauses et conditions que le bail antérieur.
=> Si le bailleur entend faire une proposition de renouvellement au locataire, il doit réagir notamment s’il souhaite que le bail se poursuive à des conditions différentes du précédent.
Il doit alors informer le locataire de son offre de renouvellement en respectant un préavis de trois mois.
Si le locataire accepte les nouveaux termes du bail, le contrat est renouvelé pour un an.
L’article L632-1 alinéa 4 du code de la construction et de l’habitation est silencieux sur la question de savoir ce qui se passe si le locataire n’accepte pas les nouvelles conditions proposées par le bailleur.