Newsletter septembre 2016
La clause de non-garantie des vices cachés ne peut être invoquée par le vendeur professionnel … mais qui est-il ?
Qui peut être considéré comme « vendeur professionnel » pour la garantie des vices cachés prévue par le Code Civil ? La question est cruciale pour déterminer si une clause contractuelle exonérant un vendeur de cette garantie est opposable ou pas à l’acquéreur.
En cas de vente d’un bien qu’il soit mobilier ou immobilier, le vendeur est tenu de la garantie en raison des défaut cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
Le vendeur peut, toutefois, s’exonérer de cette garantie due au titre des vices cachés en prévoyant une clause dans le contrat de vente par laquelle il exclut sa garantie à ce titre.
Signalons que la pratique de ces clauses excluant la garantie au titre des vices cachés en matière de ventes d’immeuble est de plus en plus répandue. Il convient pour les acheteurs d’être extrêmement prudents sur ce point et de refuser une telle exclusion de garantie au moment des pourparlers.
Toutefois, même en présence d’une telle clause de non-garantie et dans l’hypothèse où un vice caché se révélerait après la vente, l’acheteur pourra obtenir que la clause ne lui soit pas opposable s’il démontre que le vendeur connaissait l’existence de ce vice caché au moment de la vente et en a tu l’existence.
De la même manière, le vendeur professionnel qui, au regard de son expertise, est censé n’avoir pu ignorer le vice caché affectant le bien vendu ne pourra opposer l’existence de cette clause de non-garantie à son acheteur pour refuser sa garantie au titre des vices cachés.
Un débat peut alors survenir quant à la question de savoir si le vendeur doit être considéré comme un professionnel ou pas.
Sur ce point, la Cour de cassation a rendu le 13 juillet 2016 un arrêt très intéressant.
Dans l’affaire qui lui était soumise, les acquéreurs d’une maison d’habitation avaient découvert, après la vente, que son ossature était attaquée par un mérule de telle sorte que de coûteux travaux de remise en état devaient être effectués. Ils avaient donc saisi la justice et demandé la condamnation du vendeur au paiement du coût de ces travaux.
Ce dernier avait alors opposé la clause contenue à l’acte de vente et soutenu qu’en vertu de celle-ci, il ne pouvait être tenu de la garantie au titre des vices cachés. Les acquéreurs avaient alors répondu que le vendeur était un professionnel de telle sorte qu’il ne pouvait leur opposer la clause figurant au contrat de vente.
Certes, le vendeur avait agi dans un cadre privé et non dans le cadre de sa profession. Il avait en effet vendu son habitation personnelle. Toutefois, les acheteurs soutenaient avoir affaire à un professionnel puisqu’il était gérant d’une société dont l’activité était l’achat, la rénovation et la location d’immeubles et de biens immobiliers. Etant gérant d’une société marchande de biens et professionnel de l’immobilier, il devait être regardé comme un vendeur professionnel.
La Cour de Cassation a suivi ces acheteurs dans leur raisonnement. Elle a ainsi jugé qu’il importait peu que le vendeur ait agi dans un cadre privé. Il devait être considéré comme un professionnel de l’immobilier et ne pouvait donc opposer aux acheteurs la clause d’exclusion de garantie.
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