Newsletter Avril 2017 :
Conditions d’expropriation pour résorption de l’habitat insalubre d’un immeuble
Le fait que des lots ne soient ni déclarés insalubres ni à usage d’habitation n’est pas de nature à exclure la mise en œuvre d’une expropriation tendant à la résorption de l’habitat insalubre…
Si l’expropriation en tant que moyen de lutte contre l’habitat insalubre (introduit par la loi « Vivien » du 10 juillet 1970) est relativement connue et ne porte guère pas à débat, il n’en va pas de même s’agissant d’autoriser, à titre exceptionnel, des immeubles qui ne sont pas eux-mêmes insalubres ni impropres à l’habitation.
Cette possibilité est réservée aux cas où l’expropriation est indispensable à la démolition d’immeubles irrémédiablement insalubres (cf. article L.511-1 du code de l’expropriation). Il s’agit d’un cas de figure heureusement rare, si bien que la Haute juridiction administrative n’avait pas eu l’occasion d’apporter de précisions en la matière.
Très récemment, le Conseil d’Etat a été saisi d’une affaire dans laquelle une commune du Var avait engagé une vaste opération de résorption de l’habitat insalubre sur un îlot d’immeubles.
La majorité (appartenant d’ailleurs à la commune) a été déclarée irrémédiablement insalubre par le Préfet en 2010. En 2011, ce dernier a déclaré d’utilité publique l’acquisition par la commune des parties d’immeubles non insalubres appartenant à des riverains, qu’il a estimée nécessaire à la réalisation du projet.
Ces derniers ont alors saisi le juge administratif pour obtenir à la fois l’annulation de l’arrêté préfectoral portant déclaration d’insalubrité irrémédiable et celle de la déclaration d’utilité publique.
Débouté en première instance et en appel, les requérants se sont pourvu en cassation.
S’agissant de la déclaration d’utilité publique, le Conseil d’Etat confirme le rejet de la requête, rappelant que l’expropriation intervenait sur le fondement l’article 3 de la loi du 10 juillet 1970 (désormais codifiée à l’article L.511-1), ce qui est possible si elle est indispensable à la démolition d’immeubles insalubres, sans distinguer entre immeubles à usage d’habitation et les autres.
Il rejette, à l’instar de la Cour administrative d’appel, l’argument des requérants selon lequel il aurait été préférable de mettre en œuvre une procédure d’expropriation de droit commune à leur égard, en ce qu’elle aurait garanti davantage leurs droits.
S’agissant de la déclaration d’insalubrité, le Conseil d’Etat précise que la seule qualité de voisin immédiat d’un immeuble frappé d’insalubrité irrémédiable ne suffit pas à faire présumer l’intérêt à agir.
Le riverain qui souhaite contester cette déclaration doit démontrer qu’il justifie d’un intérêt suffisamment spécial, certain et direct ou légitime, à la différence de l’expropriation, où il suffit d’être propriétaire de biens ou terrains concernés par la déclaration d’utilité publique.
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