La Loi PINEL du 18 juin 2014 a instauré un droit de préemption au profit du locataire commercial en cas de vente de l’immeuble par le bailleur.
Ces dispositions ont été codifiées à l’article L 145-46-1 du code du commerce.
C’est ainsi que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il doit en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise en mains propres contre récépissé ou émargement afin de permettre l’exercice éventuel de ce droit de préemption.
La Cour de Cassation a eu récemment à se prononcer sur le champ d’application de ce droit de préemption créé au bénéfice du locataire commercial.
Dans l’affaire qui lui était soumise, une SCI, propriétaire d’un immeuble et d’un terrain, avait loué ceux-ci à des locataires distincts.
La dissolution anticipée de la SCI était intervenue de telle sorte que le liquidateur amiable avait assigné les associés en autorisation de vente de l’ensemble immobilier aux enchères publiques.
L’un des associés de la SCI bailleresse avait soutenu que la société locataire de l’immeuble, dont il était gérant, était fondée à se prévaloir d’un droit de préemption.
La Cour de Cassation a d’abord jugé que le droit de préemption s’appliquant dans l’hypothèse d’une vente que le propriétaire « envisage » ne trouve à s’appliquer que lors de ventes amiables.
Pour elle, la vente aux enchères publiques de l’immeuble est une vente judiciaire exclue du champ d’application de ce droit de préemption.
Dans un second temps, il s’agissait pour elle d’apprécier si le droit de préemption s’exerçait alors que la vente globale de l’ensemble immobilier était envisagée tandis que le preneur à bail ne louait qu’une partie de celui-ci.
La Cour de cassation a jugé qu’en présence d’une cession globale de l’immeuble, le droit de préemption ne s’appliquait pas.