En vertu de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non-professionnel peut se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.
Cet acte doit, en effet, être notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.
La faculté de rétractation doit être exercée dans les mêmes formes.
Dans une affaire récente soumise à la Cour de Cassation, un acquéreur avait exercé son droit de rétractation en se prévalant des dispositions du code de la construction et de l’habitation.
Le vendeur avait soutenu que les conditions d’application du droit de rétractation n’étaient pas réunies en l’espèce et avait demandé en justice des dommages et intérêts.
S’en est suivie une longue procédure judiciaire ayant conduit les parties devant la Cour de Cassation.
L’ « ex-acquéreur » a soutenu que le délai de 10 jours dont il disposait pour se rétracter n’avait pas couru dès lors que l’acte censé lui notifier la promesse de vente par lui signée avait été réceptionné par sa mère qui n’avait pas mandat pour ce faire.
Il a dès lors plaidé qu’il avait donc valablement mis en œuvre son droit de rétractation et qu’il ne pouvait donc être condamné au paiement de la clause pénale prévue au contrat comme le sollicitait le vendeur.
La Cour de Cassation a donné raison à la Cour d’Appel d’avoir jugé qu’en l’absence de mandat entre la mère et l’acquéreur, la notification de la promesse faite à la mère n’était pas régulière de sorte que le délai de rétractation n’avait pas couru et que la clause pénale n’était donc pas due.
Cette affaire est l’occasion de rappeler que cette notification de l’acte ayant pour objet la construction et l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation n’est pas nécessairement opérée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception mais qu’elle peut également être faite par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.
L’on pense notamment à l’acte d’huissier.
La Cour de Cassation a, en revanche, clairement jugé que la remise en main propre de l’acte n’est plus admise.
Il en résulte qu’une notification opérée en main propre ne fera pas courir les délais de rétractation.
Dans une telle hypothèse, il en découlera que « l’acquéreur » pourra se rétracter quand il le veut et sans être tenu par un quelconque délai.
Une attention particulière doit par ailleurs être attachée à l’hypothèse dans laquelle plusieurs personnes, des époux par exemple, signent la promesse de vente en qualité de coacquéreurs.
La notification sera en effet irrégulière lorsque l’avis de réception de la lettre recommandée adressée au nom des deux époux n’est signé que par un seul.
Ce n’est que dans l’hypothèse où l’un des acquéreurs aura reçu mandat de ses coacquéreurs qu’une notification faite par courrier recommandé à lui seul sera valable.
Rappelons enfin que la faculté de rétractation, dans un délai de 10 jours à compter de la notification de l’acte, ne bénéficie qu’à l’acquéreur non-professionnel.
Enfin, elle ne s’applique que dans l’hypothèse d’immeubles à usage d’habitation.
L’usage de l’immeuble est alors déterminé par sa destination réelle et effective et non par les stipulations de l’acte de construction ou d’acquisition qui porte sur lui.