Lorsqu’un immeuble d’habitation déjà loué est vendu en cours de bail, le contrat de location se poursuit avec l’acquéreur de l’immeuble.
La question se pose cependant de savoir qui devra dans une telle hypothèse restituer le dépôt de garantie en fin de bail : est-ce le bailleur initial à qui le dépôt de garantie a été versé ou, au contraire, l’acquéreur ultérieur qui a la qualité de bailleur au terme du bail ?
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la restitution incombe au nouveau bailleur.
C’est donc l’acquéreur qui devra restituer le dépôt de garantie au locataire en fin de bail.
Pourtant, c’est le bailleur initial c’est-à-dire l’ancien propriétaire de l’immeuble qui a encaissé ce dépôt de garantie à l’entrée dans les lieux.
Il est donc conseillé en cas de vente d’un bien loué de prévoir dans l’acte notarié de cession le transfert du dépôt de garantie du vendeur à l’acquéreur. Cela évitera à ce dernier de restituer un dépôt de garantie qu’il n’a pas perçu.
Par ailleurs, cela est d’autant plus souhaitable qu’il résulte d’un arrêt récent de la Cour de Cassation que l’acquéreur n’est pas fondé à réclamer au locataire un nouveau dépôt de garantie.
Rappelons que l’objet du dépôt de garantie est de garantir, à la fin du bail, le paiement des sommes que le locataire reste devoir au bailleur.
Ainsi, seul celui qui aura la qualité de bailleur au terme du bail a intérêt à conserver un dépôt de garantie.