Obtenir une autorisation d’urbanisme (non-opposition à déclaration préalable de travaux, permis de construire, permis de démolir, permis d’aménager) commence par le dépôt d’un dossier complet auprès de l’autorité administrative compétente.
La demande est ensuite étudiée par le service instructeur, avant que soit rendue la décision autorisant ou non les travaux.
Cette phase d’instruction est entourée d’un certain nombre de garanties, visant à assurer la légalité de la décision rendue.
Deux jugements récents sont venus rappeler deux garanties importantes.
L’autorité administrative doit respecter le principe d’impartialité durant toute la procédure.
Le Tribunal administratif d’Amiens a censuré l’arrêté de refus du maire pris en méconnaissance du principe d’impartialité, lequel garantit aux administrés que leurs demandes sont traitées sans préjugés ni partis pris.
En effet, le maire avait pris publiquement position sur le projet litigieux à plusieurs reprises avant de prendre sa décision, exprimant son intention « d’aller jusqu’au bout » lors d’un entretien avec un journaliste. Sur les réseaux sociaux, il avait également évoqué son opposition avant même d’être élu en 2020. Il ressort du dossier qu’il avait préalablement pris contact avec un avocat pour connaître le coût qu’occasionnerait un recours devant le juge administratif.
Le Tribunal considère que la requérante (la société pétitionnaire) est fondée à soutenir que le maire a méconnu son devoir d’impartialité dans l’examen du dossier. Il retient donc un vice de procédure qui rend la décision illégale et enjoint le maire de réexaminer la demande.
Le permis de construire peut être tacitement accordé si une demande de pièces complémentaires est illégale
Le Conseil d’Etat vient d’opérer un revirement notable dans sa jurisprudence, qui devrait permettre de mettre fin à des pratiques qui étaient parfois dilatoires.
Pour rappel :
- Le dossier déposé n’est complet que s’il comporte toutes les pièces et informations prescrites par le code de l’urbanisme.
- Une fois complet, s’enclenche le délai d’instruction à l’issue duquel peut intervenir tacitement, en cas de silence de l’administration, la décision.
- Ce délai est d’un mois pour les déclarations préalables, deux mois pour les permis de démolir et de construire des maisons individuelles, trois mois pour les autres permis de construire et les permis d’aménager.
- Le service instructeur a un mois à compter du dépôt pour formuler une demande de pièces complémentaires au pétitionnaire.
- Le pétitionnaire a trois mois pour compléter son dossier et déclencher enfin le délai d’instruction une fois complété. S’il ne le fait pas, il s’expose à une décision de rejet.
En 2015, le Conseil d’Etat avait posé le principe que, lorsque le juge administratif constate qu’une demande de pièces complémentaires était malvenue, en ce que le code de l’urbanisme ne l’exige pas, cela entache seulement la légalité de la décision à la fin. Cela n’avait pas pour effet de rendre le pétitionnaire titulaire d’une décision implicite.
Il revient désormais sur cette solution en jugeant que le délai d’instruction n’est ni interrompu ni modifié par une demande illégale de complément.
La conséquence en est que la décision de non-opposition à déclaration préalable ou le permis de construire tacite naîtra à l’issue du délai d’instruction initialement prévu. L’autorité administrative ne peut donc plus inventer un besoin de pièces supplémentaires pour retarder un projet.
Une décision expresse de rejet qui interviendrait ensuite s’analyserait en une décision de retrait d’un acte individuel créateur de droits, qui suppose de respecter un formalisme particulier, sous peine d’illégalité.
Que faire pour éviter un refus de permis de construire ?
Consulter un avocat dans le cadre du dépôt d’un permis de construire est un bon réflexe, pour mettre de son côté toutes les chances d’obtenir cette autorisation et de concrétiser un projet. Le rôle de l’avocat est loin d’être cantonné à la défense en cas de contentieux.
Un avocat peut vous accompagner dans votre projet de construction, notamment sur l’établissement de votre dossier de permis de construire. Il peut notamment vous aider sur les règles d’urbanisme en lien avec les collectivités territoriales. Il peut également être un bon appui sur des dossiers plus complexes comme avec l’obtention d’un permis de construire pour un monument historique, par exemple.
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