Le code rural prévoit que les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) bénéficient d’un droit de préemption dans le cadre des mutations immobilières relatives aux biens agricoles (terres, bâtiments etc.).
Cela signifie qu’avant de réaliser une transaction, le vendeur devra d’abord avoir purgé ce droit de préemption, ce qui fait indirectement obstacle au libre choix de l’acquéreur. C’est le notaire qui s’occupera des formalités nécessaires à l’information des SAFER.
Quels sont les objectifs du droit de préemption de la SAFER ?
Cette priorité d’acquisition été instaurée par le législateur afin de leur permettre de remplir les objectifs définis par le code rural :
1° L’installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs ;
2° La consolidation d’exploitations afin de permettre à celles-ci d’atteindre une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles et l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes
3° La préservation de l’équilibre des exploitations lorsqu’il est compromis par l’emprise de travaux d’intérêt public ;
4° La sauvegarde du caractère familial de l’exploitation ;
5° La lutte contre la spéculation foncière ;
6° La conservation d’exploitations viables existantes lorsqu’elle est compromise par la cession séparée des terres et de bâtiments d’habitation ou d’exploitation ;
7° La mise en valeur et la protection de la forêt ainsi que l’amélioration des structures sylvicoles dans le cadre des conventions passées avec l’Etat ;
8° La protection de l’environnement, principalement par la mise en œuvre de pratiques agricoles adaptées, dans le cadre de stratégies définies par l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs établissements publics ou approuvées par ces personnes publiques en application du présent code ou du code de l’environnement ;
9° La protection et la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains, prévus par le code de l’urbanisme.
Quel est le rôle de la SAFER en matière de préemption ?
L’intervention des SAFER est donc un outil nécessaire pour préserver l’équilibre entre les différents acteurs du monde agricole. Elle est le corollaire indispensable de la politique de contrôle des structures agricoles (autorisations d’exploiter délivrées par les autorités préfectorales).
L’enjeu est ensuite de revendre ces biens principalement aux agriculteurs souhaitant s’installer ou maintenir leur activité, mais aussi aux collectivités et établissements publics pour réaliser leurs projets d’aménagement. Cela peut également viser, de façon plus exceptionnelle, des organismes privés (associations, fédérations…) si cela concourt aux objectifs de la SAFER précités.
Après examen du dossier par une commission locale, qui contrôle les enjeux du projet d’un futur attributaire (au besoin avec une enquête de terrain), la SAFER décidera ou non de préempter. La préemption ne peut être engagée qu’une fois obtenu l’accord de l’Etat.
Quel est le périmètre d’intervention de la SAFER pour la préemption ?
Le Conseil d’Etat a récemment eu l’occasion d’apporter des précisions sur la question.
La Haute juridiction administrative était saisie à titre préjudiciel par le juge judiciaire, dans le cadre d’un litige opposant une SAFER à une SARL, dans le cadre de la cession de parts sociales d’une société agricole.
Le Tribunal souhaitait être fixé sur la légalité du décret du 24 juin 2019 autorisant la SAFER Région Nouvelle-Aquitaine à préempter et à bénéficier de l’offre amiable avant adjudication volontaire. La problématique tenait à ce que le décret ne précise ni les zones où le droit de préemption peut s’exercer au sein des départements qu’il vise, ni la superficie minimale des terrains pouvant être préemptés.
Après avoir examiné les arguments des vendeurs et acquéreurs, de la SAFER et du ministre de l’Agriculture, le Conseil d’Etat a jugé que rien ne fait obstacle à ce que le droit de préemption s’exerce dans une zone couvrant plusieurs départements. Il considère en outre que les dispositions du code rural n’obligent pas le Ministre à prévoir une surface minimale.
Il peut être avisé d’être conseillé par un avocat dans le cadre de la contestation d’une décision de préemption, face à la technicité de la matière. Le cabinet ACTION-CONSEILS est en mesure de vous accompagner à chaque étape de votre projet.
Pour prendre rendez-vous avec nos avocats, c’est ici
Vous pouvez également poursuivre votre lecture avec notre article sur le renouvellement du bail commercial.