Depuis des dizaines d’années, toutes les Réformes qui intervenaient en matière de bail d’habitation visaient à protéger toujours plus les locataires en situation d’impayés de loyer au détriment des propriétaires car la priorité était de lutter contre les situations de précarité desdits locataires.
Au fil de ces réformes, un véritable « parcours du combattant » a été imposé aux bailleurs qui se heurtent à un impayé de loyers et qui souhaitent expulser leurs locataires. Ils se voient notamment imposer une multitude d’étapes et de délais qui se cumulent de sorte que l’expulsion nécessite un délai d’au moins une année pour être effective.
Le 28 juillet 2023, a été publiée au journal officiel une loi dont l’objectif est de protéger les logements contre l’occupation illicite.
Pour la première fois, la Loi nouvelle réduit ces délais.
On ne peut que s’en réjouir pour les propriétaires qui ne sont pas tous des « rentiers » – loin s’en faut – et que les impayés de loyers mettent en grande difficulté.
La clause résolutoire contenue au contrat
Désormais, tout contrat de bail d’habitation devra contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.
En pratique, il était rare que le contrat de bail conclu ne prévoit pas une telle clause de sorte qu’il n’est pas certain que cela va changer grande chose.
Rappelons ici que l’existence d’une clause résolutoire existant au contrat impose tout de même d’engager une procédure judiciaire pour faire constater la résiliation du bail, mais surtout obtenir l’expulsion du locataire.
Pour comprendre la portée de la Réforme, récapitulons les délais auxquels le bailleur doit se soumettre.
Les étapes procédurales pour obtenir l’autorisation d’expulser
Dans un premier temps, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail va être délivré par Commissaire de Justice au locataire qui n’a pas payé son loyer.
Avant cette Loi nouvelle du 27 juillet 2023, le bailleur devait attendre un délai de deux mois avant d’agir en justice.
Ainsi, par exemple, si le commandement de payer avait été délivré au locataire le 20 juin, l’assignation en justice ne pouvait être délivrée avant le 21 août 2023.
Si, à cette date, le locataire a réglé intégralement les loyers impayés, le bailleur ne pourra pas agir en justice pour faire constater la résiliation du bail.
Si les sommes visées au commandement demeurent en partie impayées, le bailleur pourra agir en justice.
La Loi nouvelle réduit le délai dont dispose le locataire pour solder les sommes dues à six semaines à compter du commandement de payer.
Attention cependant aux baux en cours conclus antérieurement à la Loi !
En effet, s’ils prévoient un délai de deux mois – ce qui est fort probable – celui-ci s’imposera au bailleur tout au long de l’exécution de ce contrat car ces dispositions contractuelles plus favorables que la Loi continuent de s’appliquer.
En pratique, cela signifie que les futurs contrats de bail conclus devront tenir compte de cette réduction de délai lors de la rédaction de la clause résolutoire.
L’assignation en justice
Une fois, le délai de six semaines expiré après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, le bailleur peut faire délivrer une assignation en justice à l’encontre de son locataire.
Jusque-là, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation qui saisissait le tribunal aux fins de constat de la résiliation du bail devait être notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, c’est-à-dire au préfet au moins deux mois avant l’audience.
Ce second délai est également réduit à six semaines.
La décision de justice
Après avoir subi les délais de la procédure judiciaire – encombrement des tribunaux et/ou attitude dilatoire du locataire – le juge rend sa décision.
Il faut rappeler que le juge peut accorder des délais de paiement au locataire qui peuvent aller jusqu’à trois années.
L’octroi de délais de paiement par le juge est désormais conditionné à la circonstance que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
Autrement dit pas de délai de paiement pour régler l’arriéré de loyer quand le locataire ne règle pas le loyer courant !
L’octroi de délais de paiement suppose par ailleurs qu’il soit démontré que la situation financière du locataire lui permettra de respecter les délais octroyés.
Avant cette loi nouvelle, l’octroi de délais de paiement au locataire impliquait systématiquement la suspension automatique des effets de la clause de résiliation de plein droit.
Autrement dit, le Juge ne prononçait pas l’expulsion immédiate du locataire.
Si le locataire respectait les délais de paiement qui lui étaient accordés par le juge, il n’était pas expulsé.
S’il ne respectait pas l’échéancier de paiement, il était ultérieurement expulsé sans que le bailleur ait besoin d’une nouvelle décision de justice.
Désormais, l’octroi de délais de paiement par le juge n’entraîne pas automatiquement la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.
Le juge peut ainsi accorder des délais de paiement, mais ne pas suspendre les effets de la clause résolutoire, de sorte que la résiliation du bail sera constatée et l’expulsion ordonnée.
Le Juge ne pourra pas prononcer la suspension du jeu de la clause résolutoire si la demande ne lui en a pas été faite.
Cette suspension ne pourra être accordée que si le locataire a repris le versement intégral du loyer en cours.
La suspension des effets de la clause résolutoire prendra fin dès le premier impayé du locataire (loyer courant) ou lorsque celui-ci ne respectera pas le plan d’apurement de sa dette arrêté par le tribunal.
L’après décision
Dans l’hypothèse où le bailleur a obtenu une décision de justice exécutoire constatant la résiliation du bail et l’expulsion, il n’en a pour autant pas fini avec les délais.
En effet, lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après envoi du commandement de déguerpir.
Toutefois, ce délai peut être écarté par le Juge qui ordonne l’expulsion lorsqu’il constate « la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».
Mais ce n’est pas tout !
Impossible d’expulser un locataire pendant la trêve hivernale courant entre le 1er novembre et le 31 mars de chaque année.
Le Commissaire de Justice mandaté par le bailleur devra donc attendre le 1er avril pour expulser.
Toutefois, le bénéfice de la trêve hivernale ne bénéficiera plus aux personnes qui se sont introduites sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le locataire qui n’a pas trouvé à se reloger alors que son expulsion est imminente peut tenter de saisir le Juge de l’exécution pour obtenir un délai supplémentaire avant de quitter les lieux.
Jusque-là, les délais de grâce qui pouvaient être accordés pouvaient aller de trois mois à trois ans.
Désormais, ce délai de grâce ne peut être inférieur à un mois ni supérieur à un an.
Le « parcours du combattant » a été un peu raccourci pour le bailleur mais non simplifié !
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