La loi du 22 août 2021, dite « Loi climat et résilience » est la traduction législative de la convention citoyenne pour le climat de 2020. Ce texte qui concerne de nombreux domaines vise également l’immobilier et le logement.
Le but est d’atteindre un parc de logements de niveau basse consommation en moyenne d’ici à 2050 et de permettre aux Français de vivre dans des logements décents où ils n’ont pas froid l’hiver et pas chaud l’été.
Les propriétaires bailleurs sont particulièrement concernés. Cette loi a, en effet, fait de la performance énergétique du logement un critère de décence.
Le bailleur est ainsi tenu de remettre au locataire un logement décent « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »
Ainsi, la lutte contre les passoires énergétiques, c’est-à-dire les logements les plus énergivores va durement s’intensifier :
- Par des interdictions de mise en location pour éradiquer l’ensemble des passoires thermiques d’ici à 2028.
Depuis le 1er janvier 2023, les logements les plus énergivores ne peuvent plus être loués.
Ainsi, depuis cette date, sont interdits à la location en France métropolitaine les logements dont la consommation est supérieure ou égale à 450 kilowattheures/m2/an d’énergie finale soit une partie de la classe énergie G.
Comment connaître la consommation en énergie finale du logement par mètre carré par an ?
- Pour les DPE réalisés avant le 1er janvier 2023, il faut effectuer un calcul : diviser le chiffre d’énergie finale totale figurant dans la partie « montants et consommations annuels d’énergie », page 3 du DPE par la surface habitable du logement, mentionnée en première page du DPE.
- Pour les DPE réalisés depuis le 1er janvier 2023. Il suffit d’identifier le montant qui figure en première page, en petits caractères gris sous l’étiquette énergie.
Cette règle ne concerne pas les baux en cours. Il s’agit donc d’interdire la relocation de ces biens.
Le niveau de performance énergétique minimale sera régulièrement rehaussé pour qu’un logement puisse être qualifié de décent et ainsi être loué sans risque.
Ainsi, les logements classés G seront interdits à la location dès 2025.
Les logements classés F seront interdits à la location dès 2028.
Les logements classés E subiront le même sort dès 2034.
Précisons qu’une réforme applicable le 1er juillet 2024 vise à sortir certaines petites surfaces des passoires thermiques. Le DPE étant accusé de trop mal classer les petites surfaces, il fait l’objet d’une nouvelle réforme applicable à cette date.
Cette réforme ne concerne que les logements de petite surface (jusqu’à 40 m²), pour lesquels les paramètres de la consommation d’eau chaude sanitaire et de la compacité (rapport entre le volume habitable et l’ensemble des surfaces de déperdition) seront pris en compte de manière plus pertinente.
Des petites surfaces – mais pas toutes – gagneront une voir deux classes mais aucun logement ne verra son étiquette énergie dégradée.
Sur le simulateur de l’Ademe, une attestation de changement d’étiquette pour les DPE déjà édités sera téléchargeable.
- Par des interdictions d’augmentation et d’indexation du loyer depuis 2022.
La Loi climat contient toute une série de mesures visant à interdire la hausse du loyer des logements énergivores classés F ou G, au moment de la signature d’un nouveau contrat de location comme en cours de bail.
Toutes ces mesures s’appliquent aux contrats de location vide et meublée à usage de résidence principale du locataire conclus, renouvelés ou tacitement reconduits.
Lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Autrement dit, il est désormais impossible d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G lors d’un changement de locataire.
Pour les contrats de location conclus ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022, l’indexation de loyer prévu au bail ne peut plus être appliquée pour les logements des classes F et G. Le loyer de ces logements ne peut donc plus augmenter en cours de bail et se trouve « figé ».
- Par une information du locataire toujours plus précise dans l’annonce et le contrat de location depuis 2022.
Afin d’inciter les propriétaires à réaliser des travaux dans les immeubles qu’ils entendent louer l’annonce de location et le contrat de location doivent, depuis le 1er janvier 2022, mentionner le montant des dépenses théoriques annuelles de chauffage indiqué dans le DPE et préciser l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir cette estimation, mais également mentionner pour les logements classés F et G, que la consommation énergétique est excessive.
À compter du 1er janvier 2028, l’annonce devra mentionner, pour les logements classés F et G, que la consommation énergétique ne respecte pas le seuil fixé par la loi.
Pour en savoir plus en matière de bail d’habitation :
- Bail d’habitation : l’assurance des locaux
- Bail d’habitation : dans quelles conditions et quand le bailleur peut-il donner congé à son locataire ?