Il est assez courant qu’une SCI mette à disposition à titre gratuit un immeuble au bénéfice d’un associé.
Encore faut-il pour éviter toutes difficultés mettre en place cette mise à disposition dans le respect des statuts de la SCI concernée.
L’affaire soumise à la Cour de Cassation :
Dans une affaire récente soumise à la Cour de Cassation et ayant donné lieu à un arrêt du 2 mai 2024, la SCI en question avait son capital social détenu par deux associés : l’un qui détenait 99 parts et l’autre une seule part.
La SCI avait consenti un prêt à usage autrement appelé commodat à titre gratuit à l’associé détenant une part.
Dans le cadre d’un contentieux ultérieur opposant cet associé à la SCI, cette dernière a sollicité l’annulation de la convention de prêt à usage qui avait été conclue.
La Cour de Cassation a relevé que les statuts de la SCI qui fixait l’objet social de celle-ci ne précisait pas la faculté pour elle de mettre à disposition un bien à titre gratuit à un associé.
Pour la Cour de Cassation, dans ces conditions, le gérant n’avait pas qualité pour signer seul une telle convention. Seule l’assemblée générale des associés avait qualité pour autoriser la conclusion de cette convention de commodat étant précisé qu’il lui appartenait de statuer dans conditions prévues pour la modification des statuts.
La Cour de Cassation a donc donné raison à la Cour d’Appel qui avait déclaré l’associé occupant sans droit ni titre de l’immeuble, l’avait condamné à payer une indemnité d’occupation et avait ordonné son expulsion faute pour lui d’avoir quitté l’immeuble dans le délai imparti par la Juridiction saisie.
Rappelons ici que les statuts de la SCI peuvent librement aménager le mode d’administration de la société. Ils peuvent, par exemple, limiter les pouvoirs du gérant en soumettant la conclusion de certains contrats à une autorisation préalable des associés.
Lorsque les statuts ne définissent pas les pouvoirs du gérant, celui-ci peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société. Cet intérêt social doit forcément être apprécié au regard de l’objet social.
Cela explique la décision ici commentée de la Cour de Cassation étant précisé qu’elle n’a fait que réaffirmer une jurisprudence constante.
Le gérant a agi en dehors du champ de l’objet social de la société d’où cette sanction encourue tenant à la nullité du contrat conclu.
Pour aller plus loin :
Dans un arrêt plus ancien de 1999, la Cour de Cassation avait jugé que le gérant ne disposait pas du pouvoir d’aliéner les biens de la société dès lors que l’objet social ne prévoyait que « la propriété, la gestion, l’exploitation par bail, location ou autrement d’immeubles »
La nullité du contrat est prononcée mais d’autres conséquences sont possibles.
En effet, dans ces affaires, la responsabilité du gérant peut également être recherchée dès lors qu’il a commis un acte contraire à l’intérêt social ; ce qui peut constituer une faute de gestion.
Il peut alors être tenu de réparer le préjudice de la société. Il s’agira essentiellement pour elle du manque à gagner résultant de l’absence de loyers perçus.
Quelques questions que le gérant d’une SCI doit se poser avant d’agir ?
- Est-ce que j’agis dans l’intérêt de la société ?
- Est-ce que j’interviens dans le champ de l’objet social prévu aux statuts ?
- Ai-je pouvoir d’engager seul la société ?
Un seul réflexe : se référer aux statuts de la Société
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