Lorsque le locataire restitue les locaux à usage d’habitation qui étaient donnés à bail, il est de l’intérêt du bailleur d’établir un état des lieux contradictoire de sortie.
En effet, la comparaison de l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée qui avait été établie lors de l’entrée dans les lieux du locataire permettra de constater les dégradations commises dans les locaux donnés à bail, imputables au locataire.
Le bailleur sera dès lors fondé à solliciter du locataire qu’il assume le coût des travaux de remise en état, rendus nécessaires par les dégradations locatives commises.
On le sait désormais, le bailleur pourra réclamer le remboursement de ces dépenses sur la seule production de devis.
Ainsi, le bailleur n’a pas à justifier de la réalisation des travaux de remise en état pour en imputer le coût à son locataire.
La Cour de cassation a, en effet, jugé que l’indemnisation du bailleur ne sera pas subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.
Par trois arrêts rendus le 27 juin 2024, la Cour de cassation apporte de nouvelles précisions.
Elle juge, en effet, que l’indemnisation du bailleur suppose que le bailleur justifie d’un préjudice.
Pour la Cour de cassation, le préjudice doit être apprécié par le juge « à la date à laquelle il statue et qu’il doit prendre en compte lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.
Dans les trois affaires ayant conduit la Cour de cassation à apporter cette précision, les faits étaient les suivants :
- Dans l’une des affaires, le bailleur avait vendu les locaux loués trois mois après leur restitution, sans avoir effectué de travaux pour remédier aux dégradations locatives.
La Cour d’appel avait jugé que le bailleur ne justifiait pas d’une dépréciation de la valeur du bien liée aux dégradations commises. Elle a donc considéré que le bailleur n’apportait pas la preuve du préjudice allégué et a donc rejeté ses demandes de dommages-intérêts.
- Dans une autre affaire, le bailleur avait vendu l’immeuble après le départ du locataire et avait réalisé une plus-value lors de cette vente.
Là encore, la Cour d’appel a considéré que le bailleur ne justifiait pas d’un préjudice effectif résultant de la faute commise par le locataire.
- Dans la troisième affaire, le bailleur n’avait pas vendu le local mais l’avait reloué sans engager de dépenses particulières.
La Cour d’appel estime que le bailleur n’a subi aucun préjudice et le locataire ne devait donc pas être condamné à payer le coût de travaux de remise en état.
Nul doute que si le bailleur décidait de démolir l’immeuble, il ne pourrait alors arguer d’un préjudice s’il n’a pas financé les travaux de remise en état.
On peut penser également qu’un bailleur qui déciderait de réaménager complètement ses locaux et ne procéderai pas aux travaux de remise en état ne pourrait obtenir aucune indemnisation, puisqu’il ne subirait aucun préjudice lié à l’absence de réalisation des réparations locatives.
Ces affaires sont, une nouvelle fois, la démonstration de ce que pour obtenir réparation d’un préjudice, il convient de prouver la réalité de celui-ci.
Il est à craindre qu’à l’avenir, il ne suffise plus au bailleur de produire des devis de remise en état pour obtenir la condamnation de l’ancien locataire à assumer le coût de ces travaux.
Si du temps s’est écoulé entre la libération des locaux par le locataire et le moment où le juge des contentieux de la protection est saisi d’une demande d’indemnisation, nul doute que le locataire fera sommation au bailleur de justifier de la réalisation des travaux de remise en état dont le coût est réclamé.
À défaut de justification de la réalité des travaux de remise en état, le bailleur risque d’être débouté de ses demandes.
Rappelons cependant qu’il est parfaitement possible au bailleur de réaliser lui-même les travaux mais de réclamer au locataire le montant d’un devis de remise en état qu’il a obtenu d’un professionnel.
Que vous soyez bailleur ou locataire, ayez le réflexe ACTION-CONSEILS en cas de litige que celui-ci touche à des réparations locatives ou plus généralement à la conclusion, l’exécution ou la rupture d’un contrat de bail d’habitation.
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