Il est fréquent d’insérer dans les contrats de bail commercial, des clauses générales favorables au bailleur.
L’une d’entre elles peut consister à prévoir que le preneur a déclaré avoir une parfaite connaissance des lieux pour les avoir visités.
En se fondant sur une telle clause, le bailleur imagine souvent pouvoir échapper aux réclamations du preneur à bail lorsque celui-ci se trouve dans l’impossibilité d’exercer dans les locaux donnés à bail, l’activité envisagée et prévue dans le contrat de bail.
Il n’en est pas toujours ainsi !
Dans une affaire soumise à la Cour d’Appel de Versailles, le bail prévoyait que le preneur pourrait exercer dans le local des activités d’achat et de revente, négoce de pièces d’étanchéité à usage aéronautique en caoutchouc, composites, plastiques et dérivés, de tous joint et produits se rapportant à l’étanchéité et de matériels se rapportant à la production de ces pièces.
Bien évidemment, le bailleur était tenu de délivrer un local permettant d’exploiter cette activité.
L’exercice de cette activité impliquait nécessairement l’utilisation de dispositifs automatisés ou non, permettant de ranger des palettes ou des colis. Or, l’utilisation de tels dispositifs imposait une résistance importante du sol des locaux loués.
Celle-ci faisait défaut de sorte que les locaux ne permettaient pas l’exercice de l’activité envisagée dans le bail.
Le preneur à bail a donc cessé de régler ses loyers et il a été assigné en résiliation de bail par le bailleur qui réclamait, par ailleurs, le paiement de l’arriéré de loyer.
Il a fait valoir l’exception d’inexécution pour soutenir qu’il ne pouvait être tenu du paiement des loyers et a demandé la résiliation du bail aux torts du bailleur. Il a soutenu que le bailleur ne remplissait pas son obligation de délivrer un local dans lequel pouvaient s’exercer les activités prévues au bail.
Le bailleur a répondu qu’il résultait des termes du bail que le preneur avait déclaré avoir une parfaite connaissance des lieux pour les avoir visités de sorte qu’il ne pouvait que s’en prendre à lui-même si les locaux qu’il avait pris à bail ne lui permettaient pas d’exercer l’activité envisagée.
La cour d’appel de Versailles a suivi le preneur en son argumentation et a rejeté celle du bailleur.
Elle a considéré que la clause qui prévoit que « le preneur a déclaré avoir parfaite connaissance des lieux pour les avoir visités » était une clause générale qui ne pouvait concerner en tout état de cause la structure même de la chose louée.
La Cour a donc considéré que cette clause n’exonérait pas le bailleur de son obligation de délivrance.
Elle a, en conséquence, prononcé la résiliation du bail aux torts du bailleur et rejeté la demande en paiement de loyers que celui-ci avait formée.