Les résidences-services se développent sur le territoire français afin de répondre au vieillissement de la population et aux situations de dépendance qui en découlent.
Ces résidences-services proposent ainsi des services aux copropriétaires.
Diverses réformes sont intervenues afin de concilier les intérêts des copropriétaires et la viabilité économique de ces résidences-services.
Un arrêt rendu récemment par la Cour de Cassation fait application de ces textes.
Un copropriétaire avait, en effet, saisi la justice car il contestait devoir payer les charges relatives à des services dont il n’avait pas bénéficié.
En effet, il avait laissé vacant son lot et estimait donc ne pas avoir à payer les dépenses relatives aux conventions de restauration et conventions hôtelières prévues dans le règlement de copropriété.
Il considérait que de telles dépenses correspondaient à des prestations individualisées de sorte que seuls les copropriétaires qui avaient bénéficié des services concernés étaient tenus de participer à leur prise en charge.
Il est vrai que la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement permet au règlement de copropriété de distinguer :
- Les dépenses relatives aux services spécifiques qui sont calculées objectivement en fonction de l’utilité que le service procure au lot
- Et celles afférentes aux prestations individualisées qui sont à la charge des seuls consommateurs de ces services.
Cependant, dans l’affaire soumise à la Cour de Cassation, le règlement de copropriété régissant la résidence-service concernée ne prévoyait pas de ventilation entre ces deux types de dépenses. Ainsi, la répartition n’était envisagée que selon des critères objectifs par rapport au lot.
Pour la Cour de Cassation, ces dépenses relatives aux services de restauration et aux services hôteliers devaient donc être supportées par tous les copropriétaires de lots en ce compris ceux qui avaient laissé leur lot vacant.
Précisons encore que la ventilation quand elle est prévue au règlement de copropriété doit distinguer :
- Les charges qui sont des dépenses nécessaires à la permanence du service et comprendre les dépenses relatives aux infrastructures et à l’engagement du personnel assurant le service
- Des prestations individualisées qui correspondent aux achats des produits nécessaires à la confection du repas et des boissons consommés par l’utilisateur du services restauration.
Autrement dit, il n’est pas possible de prévoir dans le règlement de copropriété que les frais de personnel ne seront imputés qu’aux copropriétaires profitant des services concernés.
Tous les copropriétaires devront supporter leur quote-part de ces charges.