Un loyer minoré payé par une société commerciale à une Société Civile Immobilière ne suffit pas à caractériser une relation financière anormale entre bailleur et locataire même si les associés de chacune des structures sont similaires.
la Cour d’Appel de Paris a récemment précisé les éléments nécessaires à la caractérisation de l’anormalité des relations financières entre une société commerciale et (SCI).
L’existence d’opérations financières anormales entre deux structures est l’un des deux critères qui, aux côtés de l’imbrication des éléments d’actif et de passif de deux sociétés , permet de caractériser la confusion des patrimoines.
Lorsque celle-ci est constatée, elle a pour effet l’extension de la procédure collective ouverte à l’encontre de l’une des structures à l’autre, en raison de liens étroits existant entre ces deux personnes morales. L’ensemble des éléments d’actif et de passif de chaque entité sont alors réunis et soumis à une procédure collective unique, débouchant sur une issue unique.
En l’espèce, le liquidateur judiciaire d’une société commerciale a voulu voir reconnaitre une telle confusion entre une société commerciale en liquidation et une SCI, en faisant valoir d’une part, que le loyer payé par la société commerciale en contrepartie des bâtiments loués par la SCI était inférieur de 30 % au prix du marché, et d’autre part, que des défauts de paiement d’un montant de plus de 450 000 euros étaient imputables au locataire.
Au regard de ces éléments, l’extension de la liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la société commerciale à la SCI a été prononcée en première instance, cette dernière s’étant alors vu réclamer le passif impayé par la société commerciale à l’égard de ses créanciers.
La SCI a alors fait appel de cette décision.
La Cour d’Appel a donné raison à la SCI et a infirmé le jugement en rejetant la confusion de patrimoines.
Elle souligne que la minoration des loyers devait s’analyser comme une contrepartie aux charges de réparation que la société commerciale supportait du fait du bail, notamment les dépenses de grosses réparations mises à la charge de la société locataire.
D’autre part, la Cour observe que les défauts de paiement ne révèlent aucune anormalité des relations financières en eux-mêmes car tout bailleur peut être exposé à la défaillance de son locataire.
Caractériser « l’anormalité » des relations aurait supposé la preuve d’un « abandon volontaire, réitéré et sans motif contractuel des loyers dus », ce qui n’était pas le cas en l’espèce puisque d’une part le bailleur effectuait certaines diligences en vue du recouvrement des loyers et que d’autre part l’abandon des loyers ne saurait se déduire, selon la Cour, de ce que la SCI s’était abstenue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire au titre du bail. Dès lors, la Cour a estimé qu’ aucune relation financière anormale ne pouvait être déduite au cas d’espèce.